北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

(资料图)

没有首套资格，资金也有限，主要目的是居住，二三十年后（退休时）才会考虑出手，这种情况买loft可以么？主要是以后卖的时候能好出手么？

A：

1、Loft，哪一种啊，50年还是70年的？

2、如果是70年的就无所谓，只要价格合适就没什么不好出手的。保值角度看社区整体定位，如果主体为普通住宅，那Loft作为配比产品在保值上不吃什么亏，价差一旦锁定就很难再拉大，顶多是出手时慢点儿而已。整体都是Loft公寓定位的说不太好，除非是地段内年轻人多且维护的好，否则有持续走弱的可能，出手时费劲。

3、50年产权的公寓就差多了，现在就不好出手，2/30年后更老了，各种设施必定老旧，不可能好出手。

而且关键的是年限，70年住宅是物权法有明确规定的，到期后自动续期，虽然没谈土地出让金的数额比例，但肯定高不了。50年的商业地产到现在为止没说法，大概率不会有对业主太友好的政策，要不然政府太吃亏了。出让土地时没赚钱，盖成公寓后又收不到税，土地到期后如果还不让政府赚钱，那公务员的工资从哪儿来，对其他买房人和纳税人公平吗？

另外考虑好房产税，商业地产从1986年就有明文规定的，只是一直没对公寓征收而已。如果整体开征房产税，那大概率从公寓开始，合理合法，那对流动性和保值就都不是什么利好了。

4、简单就这情况，70年Loft无所谓，50年的则不太可能有利好，买房人都不傻的。另外最好也别老想占政府的便宜，他们不是弱势群体，较量一下就知道了。

不过房子是用来住的，先考虑眼下的居住也无可厚非。2/30年后退休，现在刚30出头吧，是准备躺平了吗？人各有志看自己的追求，但最好别把未来想象的太美好，这年头儿如果没攒够钱，不可能躺平享受自由的。

仅供参考。

二

Q:

我因为孩子2025年入学，准备明年换房，预算大概总价400w左右，目标是一家三口能自住的2居室，不介意老房子。对学校的要求就是市区的区重点级别就可以。上班在石景山，通勤方面控制在开车1小时之内就可以。目前正在围绕学校考察小区中，在考察中的有：

1、丰台，芳星园（对口十八中附小和十八中）和北大地附近（对应一小五小+丰台二中），我听说北大地的小区不是100%能对口到丰台二中，但芳星园基本可以对口到十八中附小和直升十八中，目前我考虑保稳的话芳星园可以备选；

2、朝阳，陈经纶劲松分校（应该与帝景合并），但不知道近几年成绩如何，如果能给达到区重点水平也可以考虑。另外北工大附中对口的小区也可以备选；

3、东城，天永片区或者东崇前学区对应的小区。

问题1：

以上在考察的小区是否有啥坑，或者有什么理由需要避开的？是否还有类似水平的学校对应的小区可以补充和推荐？

问题2：

东城学区是最近开始研究，我比较看重初中的质量，东城的天永或者东崇前学区是否有能对口到较好初中的小区？

A：

1、总价400万的学区房两居室，中学达到区重点级别就可以，要求不低。

2、有什么坑，这怎么说呢，都不算没有吧。

北大地肯定不是100%直升丰二的，但十八中附小也不是全部直升十八中啊，而是有一定的比例或定额的，具体数字我没见到官方说法。之所以前些年全部直升，那是因为孩子少，而这几年高峰期就说不好了。反正去年有调剂到芳星园中学的，而且不是按成绩，是随机的。2025年只能说孩子有所减少，但没人敢打包票。

陈经纶劲松的成绩提升很好，刘校长升任集团校长就跟这成绩有关。现在应该只是小学五年级之前分小区，之后混合编班，师资也共用。但这是理论上的，具体情况我不清楚。只是从房价来说，帝景是有学区溢价的，其他的都没有。北工大学区的也没溢价，不算学区房，毕竟成绩不是太高，在北京范围内勉强中等。

北大地学区以丰二的成绩不如朝阳，但因为有十二中加持，所以级别放到东西海也是中等，溢价率也是平均值，其他的学区不好兼顾了。可以看朝阳的清朝学区，新源里的溢价不算高，性价比算高的，但400万不太好买到两居，略超预算，房龄太老了也不好贷款，流动性偏弱。另外有没有调剂我不知道，问问当地中介吧。

3、天永和东崇前到目前为止还不是一个级别的，不好相比。东城的都有可能进入好中学，但派位不敢保证，只能凭运气。东崇前400万也买不到两居，基本只能兴隆都市馨园的公寓占坑。

仅供参考。

三

Q:

近期准备考虑购房自住，首房首贷，预算总价600-800，首付500-550，不过多考虑学区。我在南三环景风门附近工作，队友在北五环树村，短时间换工作的可能性不大。主要考虑整体居住品质、我工作方便等因素。

目前看了益丰苑南北通透两居，总价在900左右，小区内部环境和物业管理蛮好，基本生活可以保证，交通开车直接上三环也方便，但是有点超预算；还看了草桥未来上层的两居，总价760上下，周边生活配套更丰富些，整体片区环境不错，户型格局个人更喜欢一些。

现在比较纠结，一是这两个小区的选择上，益丰苑贵了不少，是否值得？草桥房源比较多，听中介说近期流动也算好，是不是能更保值？另外就是贷款这一块总是犹豫，因为个人所处行业下行，队友就是个稳定且普通的收入，除了公积金以外，不敢贷太多，未来还有养育孩子的成本，尽量还是控制贷款总数。

A：

1、益丰苑是挺好的，北京市的福利房，不弱于商品房。就是现在有溢价了，丽泽概念导致的，挺长时间了，大概20%多吧。

值不值的没标准，看自己的判断了，就是这么个现状。人们追捧丽泽的概念，认为未来会有更多的人拿着更多的钱来接盘，那要是也认可的话就只能是接受这性价比了。我是觉得这会儿才接盘晚了点儿了，不是太划算，这比例快赶上学区房了，说不好得用几年才抹平呢。

2、草桥在之前这些年都挺好，这预算能买到保值好的了。这里没什么特殊的概念，学区和产业区都谈不上，也就没溢价，性价比正常。图个稳妥就买这儿，追求丽泽概念再买益丰苑。对比一下两边的租售比吧，看是否能接受。

3、贷款预算方面我不好说什么，这看自己了。

仅供参考。

四

Q:

年初的时候咨询过您，当时预算400以内看的垡头、定福庄和东坝。说实话没啥中意的，中间停了几个月没关注。后来又增加预算到四百六七，最近重点看了甜水园、红庙还有四惠十里堡几个板块，也有一些重点关注的小区，从未来保值和方便流通置换的角度考虑，还想听听您的想法和建议：

（1）甜水园板块：重点关注了秀水园和道家园两个小区，楼龄差不多都90年代前后，秀水园的贵一些，离地铁也近。道家园的便宜一些，都是看的带电梯板楼，北侧有个大走廊的那种，钢混组合贷都可以25年。听说秀水园是回迁房，小区很乱。感觉道家园性价比是不是高一些？下一步还想继续看看甜水园东里西里几个小区。

（2）红庙板块：就看了慈云寺，也是90年代塔楼，为啥这么好的位置，房子却很便宜啊，没想明白。小区看着还行，主打一个交通便利，不知道这小区流通性咋样，未来好不好卖出去。

（3）四惠十里堡板块：这片就看了京棉新城几个区，其实有点超预算，但是京棉几个区房龄新一些，大都是二类经适，感觉小区物业管理比较差。八里庄东里有个梧桐人家，就2栋塔楼，均价5万左右，目前觉得还不错，打算继续关注。

章哥，不知道四环内的老破小未来保值置换情况如何啊，这附近也没啥学区，未来容易置换吗？保值情况咋样啊。想听听章哥的建议。

A：

1、这具体房源我没建议。只能说同板块之内的同等小区在保值上都差不多，尤其老小区，本身的价值很低了，基本就是地段儿的价值。这凭自己的喜好选择就行，首选板块户型好的。塔楼流动性弱，所以才出现慈云寺这种情况，著名的价格洼地，但不是价值洼地，一分钱一分货。

2、如果是商品房就尽量买在四环外，朝青板块的升值和流动性都比四环内强。如果都是老房或回迁房的话就无所谓了，四环内外差不多。京棉几个厂的都是回迁房，看自己的喜好吧，也就房龄占优，其他的普通。梧桐人家也是，这种规模小的基本都是自住为主，否则也不会现在这价格。

3、市区的老房在保值上都差不多，只要没硬伤就基本都是跟随大盘，走不出独立行情，不吃亏不占便宜。没有学区无所谓，全北京85%的小区都没什么学区，朝阳只有六个，其他的都不算。没有学区也就没溢价，居住的性价比还高呢，风险也低。

置换肯定不占优呗，但凡有辙谁买老房啊？劣势就是流动性弱，所以才适合长期持有的，不动不动就卖的也就无所谓了。或者在横盘期出手，慢慢儿卖也就不吃亏了。如果注重保值和流动性就尽量别买带硬伤的，价格低自然有低的道理。

仅供参考。

五

Q:

新北京人，35岁单身，事业编，名下有房一套，在不想卖的情况下还能再买一套吗？父母投靠的话还需要等好几年，办妥的话五六年以上了。如果不能的话是否建议买小产权的，普通住宅没有被强拆的风险吧？其他还有什么较大风险？

A：

1、单身名下只能有一套，不能再买，没其他办法。

2、小产权，普宅如果是已经入住的话就几乎没有强拆的风险了，除非是赶上政策性的建设工程，但这种事儿非常的少。

其他较大风险，主要都是开发商或前业主不讲诚信。比如有入住好几年之后开发商要收房的，自己举报自己违法开发，收回去分给村民或再次卖高价。还有就是前业主看房价上涨反悔了，反正法律是不保护这种不合法交易的。

3、在其他没什么风险，我没有建议，只能看自己的判断。

仅供参考。

六

Q:

我看了您对公务员收入和买房的文章，非常真实。我儿子就在**单位，连公租房还没排上呢，北京的房租太贵了，他工资的一半都租房了。而且确实是达到处级才有资格参与分房，他这还早着呢，不知得排多少年！

我们算过很多次了，准备提前卖掉现在老家的房子，因为一直在阴跌，怕过几年更不值钱了，反倒耽误了儿子。卖掉后加上积蓄能有一百万出头，110万之内。可以跟亲朋借一些到150万，给儿子在北京做首付。

我是在网上APP看了房子，感觉能买到的最近的都要在五环外，所以综合考虑以通州或昌平为主，您看如何？

A：

1、可怜天下父母心啊。公务员只能说越老越体现出优势，年轻的时候充满无奈，甚至是煎熬。熬着吧，对于普通家庭来说，好日子都是熬出来的。

2、房子好说，通州和昌平都不难选，只要在地铁沿线就行，像昌平沙河与通州西部的租金也不低，就算不自住的换租也划算。

3、可是考虑好，一旦买了房估计会影响到申请公租房吧？户口也有可能被要求迁出。再有一点是月供的问题，既然入职刚两三年，那就算是国管公积金也未必能贷满吧？有些吃亏了，下次再买房就是二套资格了，按现有政策是会影响贷款额度的。

还有就是月供的问题，150万作为首付，最多能贷200万出头，月供在1万出头，基本等同甚至超过孩子的现金收入了吧？那加上房租和日常消费就得小2万了，而你们还得还借款吧，压力估计不小，计算清楚。

4、其他的没建议，如果能买房当然是尽早上车，但算好支出的账目吧，压力别太大。

仅供参考。

随便买房都能发财的年代过去了，只有选对房、避开坑，才能享受到资产升值红利！